• Headergrafik

    Langjährige Erfahrung

    Fokus auf Schwerpunkte

    Strategisch – individuell – lösungsorientiert

FAQ im Mietrecht

Mietrecht - Mietbürgschaft - Umfang - Bürgenhaftung

Eine Mietbürgschaft umfasst nur die Miete für die Dauer der vereinbarten Mietzeit einschließlich einer bereits bei Bürgschaftsübernahme vorgesehene Verlängerung, einschließlich einer etwaigen Nutzungsentschädigung nach Ablauf der Mietzeit. Nicht jedoch die Miete für die Zeit einer stillschweigenden Verlängeung des Mietverhältnisses (vgl. § 545 BGB) oder einer zwischen den Parteien vereinbarten Vertragsfortsetzung (LG Gießen, WuM 1994, 673).

Auch eine Verlängerung des Mietvertrages über einen vertraglichen Optionszeitraum hinaus stellt eine Erweiterung des Hauptschuldverhältnisses dar, für die der Bürge nicht mehr haftet (OLG Düsseldorf, Urteil v. 19.01.2005, Az.: 15 U 35/04, ZMR 2005, 784).

Mietrecht - Mieter behauptet Nichtraucher zu sein

Das Rauchen gehört nach der Rechtsprechung zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters (BGH WuM 2006, 513 = NJW 2006, 2915). Dies gilt sogar auch dann, wenn bei offenen Fenstern oder auf dem Balkon geraucht wird (AG Hamburg, Az.: 102 e II 368/00). Aus diesem Grund ist die Frage an den Mieter, ob er Raucher ist oder nicht unzulässig (AG Alpstadt, Az.: 1 C 288/92).

Aus letzterem Grund muss der Mietinteressent die Frage des Vermieters auch nicht wahrheitsgemäß beantworten, so dass eine Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB nicht rechtswirksam möglich ist.

Beachte

Anders ist die Rechtslage, soweit gemeinschaftlich genutzte Bereiche wie z.B. das Treppenhaus oder der Flur durch starkes Rauchen betroffen sind.

Das allgemeine Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme kann zu einem Unterlassungsanspruch der Mitbewohner und des Vermieters führen (AG Hannover NZM 2000, 520 zum WEG).

Denn beispielhaft im Hausflur wahrnehmbarer Zigarettenrauch ist, weil gesundheitsschädlich, von den Nachbarn im Einzelfall nicht hinzunehmen. Gleiches gilt für starkes Rauchen auf dem Balkon.

In diesem Falle sollte der Mieter zunächst in Form einer Abmahnung aufgefordert werden sein vertragswidriges Verhalten unverzüglich einzustellen, andernfalls das Mietvertragsverhältnis fristlos gekündigt werden müsste.

Ist ein Unterlassunganspruch im Einzelfall gegeben und stellt der Mieter das Rauchen in den gemeinschaftlich genutzten Bereichen nicht ein, so dass das Mietvertragsverhältnis fristlos gekündigt werden muss, steht dem Vermieter selbstverständlich eine Entschädigung für den entgangenen Mietzins bis zur Weitervermietung zu.

Der Vermieter hat – um sich nicht ein Mitverschulden anrechnen lassen zu müssen – natürlich die Pflicht Bemühungen vorzunehmen, damit die Mietwohnung zeitnah weitervermietet werden kann.

Mietrecht - Mieter soll Schönheitsreparaturen übernehmen

Wie muss also eine solche Formularbestimmung aussehen, damit diese der Rechtsprechung des BGH genügt? Kann in meinem Formularmietvertrag oder durch separate Vereinbarung mein Mieter auch zusätzlich zu einer Anfangs- und/oder Endrenovierung verpflichtet werden?

Im Mietrecht gibt es kaum ein anderes Thema, dass so viele Rechtsstreite verursacht, wie die Frage, ob der Mieter überhaupt rechtswirksam durch seinen Mietvertrag verpflichtet ist Schönheitsreparaturen zu leisten.

Üblicherweise befindet sich in jedem Formularmietvertrag eine Bestimmung in der der Vermieter mit dem Mieter vereinbart, dass letztere die laufenden Schönheitsreparaturen zu tragen hat.

Allgemeines

Grundsätzlich sind Schönheitsreparaturen erst dann fällig, wenn die Räume unansehnlich geworden sind, d.h. wenn Tapeten und Anstriche verschossen, verschmutzt, beschädigt oder rissig, Lackfarben vergilbt oder nicht unerheblich abgestoßen sind.

Der in den meisten Formularmietverträgen angeführte sog. Fristenplan, dass „Badezimmer und Küche...alle 3 Jahre, in den Wohnräumen....alle 5 Jahre und in den übrigen Räumen...alle 7 Jahre, die Renovierungen vorzunehmen sind.“, ist nur als Richtlinie zu verstehen, die dem Mieter als Anhaltspunkt dienen soll, zu welchen Zeitpunkten in der Regel Schönheitsreparaturen durchzuführen sind.

Je nach dem Grad der Benutzung des Mietobjektes sind daher Schönheitsreparaturen entweder früher oder sogar später als zu den im Fristenplan genannten Fristen durchzuführen.

Mietrecht - Mietkaution oder Bürgschaft?

Gerade für Vermieter, die nicht die einzelnen Besonderheiten einer Bürgschaft kennen, ist eine Barkaution empfehlenswert.

Die Nachteile einer Bürgschaft werden beispielhaft im nachfolgendem dargestellt:

- Der sog. Nennbetrag einer Bürgschaft bleibt während der gesamten Dauer eines Mietverhältnisses unverändert. Dagegen wachsen bei einer Barkaution die Zinsen der Kaution zu und führen somit -gerade bei längerandauernden Mietverhältnissen- zu einer Erhöhung der Sicherheit des Vermieters.

- Im Gegensatz zu einer Barkaution, bei welcher der Vermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters auch mit verjährten Ansprüchen aufrechnen kann (vgl. § 215 BGB), lehnt die höchstrichterliche Rechtsprechung eine entsprechende Anwendung der Vorschrift des § 215 BGB für die Bürgschaft ab, d.h. grundsätzlich hat der Vermieter bei gegen den Mieter bestehenden, aber bereits verjährten Forderungen, keinen Anspruch gegen den Bürgen, da der Bürge üblicherweise die Einrede der Verjährung erheben wird.

- Grundsätzlich kann der Bürge die dem Mieter zustehenden Einreden geltend machen, beispielhaft die Einrede der Verjährung der Hauptforderung gegen den Mieter (vgl. § 768 Abs. 1 BGB).

- Der Bürge kann grundsätzlich auch die Zahlung an den Vermieter verweigern, solange nicht der Vermieter eine Zwangsvollstreckung gegen den Mieter ohne Erfolg versucht hat (§ 771 BGB; sog. „Einrede der Vorausklage“)

- Für die Verpflichtung des Bürgen ist der jeweilige Bestand der Hauptverbindlichkeit maßgebend (§ 767 Abs. 1 BGB). Durch ein Rechtsgeschäft, dass der Hauptschuldner, also der Mieter, nach der Übernahme der Bürgschaft vornimmt, wird die Verpflichtung nicht erweitert (§ 767 Abs. 1 S. 3 BGB).

Mietrecht - Mietkaution zu hoch?

Bei Mietverhältnissen über Wohnraum ist in der Vorschrift des § 551 BGB unter anderem die Höhe der Kaution festgelegt, die zulässigerweise durch eine entsprechende Vereinbarung vom Mieter verlangt werden darf:

Danach darf diese maximal das Dreifache der auf einen Monat enfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlungen ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

Haben Sie bereits -auf Grund einer unzulässigen Vereinbarung im Mietvertrag- einen höheren Kautionsbetrag an Ihren Vermieter überwiesen oder in bar ausbezahlt, so können Sie den Überzahlungsbetrag zurückfordern.

Hinweise

Der Mieter kann die Kaution in 3 gleichen monatlichen Teilleistungen erbringen, wobei die erste Teilleistung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist (vgl. § 551 Abs. 2 S.1 u. 2 BGB).

Die Kaution ist vom Vermieter getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen ! (vgl. § 551 Abs. 3 S. 1 u. 3 BGB)

Mietrecht - Mit Mietzahlung in Verzug?

Ich bin mit meiner Miete mit 2 Monatszahlungen im Verzug und habe nun ein Kündigungsschreiben des Rechtsanwaltes meines Vermieters erhalten, in dem ich aufgefordert werde meine Wohnung unverzüglich zu räumen. Gleichzeitig soll ich die Kosten des Rechtsanwaltes meinem Vermieter erstatten. Was nun ?

Allgmeines

Wenn Sie mit 2 Monatszahlungen für Ihre Mietwohnung im Rückstand sind, ist zunächst einmal der Vermieter berechtigt Ihnen das Mietverhältnis fristlos zu kündigen (vgl. § 543 Abs. 2 S. 1 Ziffer 3 a) BGB).

Sollten Sie durch finanzielle Probleme in Mietrückstand geraten sein, empfiehlt sich zunächst ein Gespräch mit Ihrem Vermieter, ob er Ihnen die rückständigen Mietzinszahlungen nicht stunden kann, d.h. Ihnen die Möglichkeit einräumt zunächst einmal nur weniger Mietzins zu bezahlen bis sich Ihre finanzielle Situation gebessert hat.

Die fristlose Kündigung kann selbstverständlich auch durch einen sog. Bevollmächtigten, z.B. durch einen Rechtsanwalt Ihres Vermieters erfolgen.

Da Sie nicht wissen können, ob der Rechtsanwalt tatsächlich von Ihrem Vermieter mit der Kündigung beauftragt wurde, können Sie den Rechtsanwalt -falls nicht bereits eine Originalvollmacht Ihres Vermieters dem Kündigungsschreiben beigefügt ist- auffordern, die Originalvollmacht Ihres Vermieters unverzüglich an Sie zu übersenden, andernfalls Sie die Kündigung nicht anerkennen bzw. zurückweisen (vgl. § 174 BGB).

Hinweis

Viele wissen nicht, dass eine bereits ausgesprochene fristlose Kündigung nachträglich unwirksam gemacht werden kann:

„2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 (BGB) befriedigt wird...“ (vgl. § 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB)

Im Klartext heißt dies, dass der Mieter die Möglichkeit die fristlose Kündigung gegenstandslos zu machen und eine Räumung zu vermeiden, wenn er spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten seit Zustellung der Räumungsklage den Mietrückstand incl. Nebenkosten an den Vermieter bezahlt. Da grundsätzlich mit Zugang der fristlosen Kündigung das Mietverhältnis beendet ist, ist nach dieser -wenn man die Wohnung nicht räumen will/kann- keine Miete, sondern eine Entschädigung zu zahlen. Diese richtet sich der Höhe nach, nach dem im Mietvertrag vereinbarten Mietzins und der Nebenkosten.

Beachte

Wenn bereits vor Ihrer Kündigung vor nicht länger als 2 Jahren ein Kündigung wegen Mietrückstand durch Ihren Vermieter ausgesprochen wurde und Sie diese durch vollständige Nachzahlung des Mietzinsrückstandes unwirksam gemacht haben, ist dies ein zweites mal nicht mögliclh (vgl. § 569 Abs. 3 Ziffer 2 S. 2 BGB).

Erstattung der Kosten Ihres Vermieters Mit dem Kündigungsschreiben des Rechtsanwaltes Ihres Vermieters werden Sie üblicherweise auch aufgeforder die Kosten für die Einschaltung des Rechtsanwaltes zu erstatten.

Der Anspruch für die Kostenerstattung ergibt sich daraus, dass Sie sich mit Ihrer Mietzahlung in Höhe von 2 Monatsmieten in Verzug befinden (vgl. §§ 280 Abs. 2, 286 BGB).

Die Rechtsanwaltskosten richten sich nach dem sog. Gegenstandswert -quasi des geldwerten Interesses-  der Rechtsangelegenheit.

Hinweis

Der Gegenstandswert einer fristlosen Kündigung (12 Monate Kaltmiete) ist in die Kostenerstattung nicht einzurechnen, da Ihr Vermieter die fristlose Kündigung auch ohne einen Rechtsanwalt hätte aussprechen können. Es fehlt somit an der sog. Erforderlichkeit einen Rechtsanwalt für eine fristlose Kündigung zu beauftragen.

Eine Pflicht die Kosten Ihres Vermieters für die Beauftragung eines Rechtsanwaltes besteht nur dann, soweit dies erforderlich und zweckmäßig war.

Ihrerseits sind daher nur die Kosten für die Beauftragung des Rechtsanwaltes im Hinblick auf Ihren Mietrückstand zu erstatten. Nicht jedoch für die Kündigung. Damit reduziert sich erheblich der Gegenstandswert und damit die von Ihnen zu erstattenden Kosten.

„Die außergerichtliche Einschaltung eines Rechtsanwaltes durch einen Großvermieter zum Ausspruch einer fristlosen Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzuges ist nicht erforderlich, so dass die vorgerichtlichen Anwaltskosten vom Mieter nicht zu erstatten sind.“ AG Gießen, Urteil vom 02.02.2009, Az.: 48 M C 648/08)

Mietrecht - Rauchen in Mietwohnung erlaubt?

Rauchen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters (BGH WuM 2006, 513 = NJW 2006, 2915).

Der Mieter muss daher grds. keine besonderen Vorkehrungen zum Schutz seiner Mietwohnung treffen.

Beachte

Wenn das Rauchen jedoch derart starke Nikotinablagerungen hinterlässt, dass diese einer Beschädigung der Mietwohnung gleichkommen, müssen diese Schäden vom Mieter behoben werden.

Hinweis

Wenn sich ein Mitbewohner durch das Rauchen gestört fühlt, kann dies im Einzelfall unter Umständen zu Unterlassungsansprüchen des Mietbewohners und Ihres Vermieters führen.

Dieser Anspruch ergibt sich aus dem allgemeinen Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme.

So ist beispielshaft im Einzelfall im Hausflur stark wahrzunehmender Zigarettenrauch, weil gesundheitsschädlich, von den Nachbarn nicht hinzunehmen. Auch starkes Rauchen auf dem Balkon kann im Einzelfall zu einem Unterlassungsanspruch des Nachbarn führen (Stapel, NZM 2000, 595, 596).

Mietrecht - Reparaturkosten im Mietobjekt bezahlen?

Allgemeine Gesetzeslage

Wenn Sie einen Schaden bzw. kleinere Schäden in Ihrer Mietwohnung verursacht und zu vertreten haben, ist der Schaden selbstverständlich von Ihnen zu beheben bzw. verpflichtet die Kosten hierfür zu tragen (sog. Verschuldenshaftung).

Handelt es sich hingegen um reine Verschleißerscheinungen, sind diese grundsätzlich vom Vermieter zu beheben bzw. die Kosten hierfür zu tragen (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB).

Dies deshalb, da der Mieter seine Mietwohnung vertragsgemäß benutzen darf und je nach Länge der Mietzeit Gebrauchserscheinungen üblicherweise entstehen, somit nicht auf ein Verschulden des Mieters zurückzuführen sind.

Von der Gesetzeslage abweichende vertragliche Regelung im Mietvertrag

Von der allgemeinen Gesetzeslage kann durch sog. Kleinreparaturklauseln im Mietvertrag abgewichen werden.

Sinn und Zweck solcher Vereinbarungen ist zum einen den Mieter zu einem sorgsamen und damit verschleißminderndem Umgang mit seiner Mietwohnung anzuhalten, zum anderen Rechtsstreitigkeiten zu verhindern, in welchen es darum gehen könnte, ob der eingetretene Defekt auf außergewöhnlichen, vom Mieter verschuldeten Verschleiß oder auf normale Abnutzung beruht.

Hinweis

Eine zulässige -von der allgemeinen Gesetzeslage- abweichende Kleinreparaturklausel liegt nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung nur dann vor, wenn diese zum einen eine gegenständliche zum anderen betragsmäßige Begrenzung enthält.

Gegenständliche Begrenzung

Hinsichtlich der gegenständlichen Begrenzung der Kleinreparaturklausel, darf der Mieter nur zur Zahlung von Reparaturkosten verpflichtet werden, wenn diese sich auf Teile der Mietwohnung beschränken, die seinem häufigen und unmittelbaren Zugriff unterliegen.

Dies deshalb, da der Mieter nur im Hinblick auf diese Gegenstände die Möglichkeit hat, Verschleiß- und Alterungserscheinungen durch schonenden Umgang mit seiner Mietwohnung zu mindern.

Beispiel

Die Klausel darf sich daher z.B. auf Installationsgegenstände wie Wasserhähne, Steckdosen, Lichtschalter etc. beziehen, nicht aber z.B. auf die im Mauerwerk verlegten Leitungen.

Gleiches gilt für die Verglasung. Die entsprechende Formularklausel, wonach der Mieter „zerbrochene Innen- und Außenscheiben in den Mieträumen zu erneuern hat“ ist daher unwirksam (LG Hamburg, Urteil v.
15.02.1991, WuM 1991, 681).

Betragsmäßige Beschränkung

Neben der oben angeführten gegenständlichen Begrenzung fordert der BGH zusätzlich eine betragsmäßige Begrenzung, insbesondere die Festsetzung einer Höchstgrenze sowohl für die einzelne Reparatur als auch für die Gesamtbelastung des Mieters durch Kleinreparaturen in einem bestimmten Zeitraum.

Nach der Rechtsprechung dürfte ein Höchstbetrag je Einzelreparatur von 125,- € vertretbar sein.

Für die Maximalgrenze der Gesamtbelastung dürfte derzeit für den Zeitraum eines Jahres ein Höchstbetrag von 8 % der Jahresmiete ebenfalls nicht zu beanstanden sein.

Mietrecht - Schönheitsreparaturen - Fristenplan

Der sog. Fristenplan dient lediglich dem Mieter als Richtlinie bzw. Anhaltspunkt, ab welchen Zeitpunkten Schönheitsreparaturen durchzuführen sind. Dies ist auch im Mietvertrag entsprechend zu formulieren, andernfalls die Gefahr des Vorliegens eines sog. starren Fristenplanes besteht und der Mieter mit Beendigung des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen schuldet.

Ensteht nach der Formulierung im Formularmietvertrag der Eindruck, dass der Mieter „auf jeden Fall“ oder „spätestens“ zu diesen Zeitpunkten die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, ist eine solche Vereinbarung -nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung- unwirksam.

Da es die verschiedensten Varianten von Formulierungen gibt, aus der sich die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel ergeben könnte, ist eine anwaltliche Beratung empfehlenswert.

Im Nachfolgenden einige Beispielsfälle aus der Rechtsprechung, wann eine unwirkame Vereinbarung in einem Formularmietvertrag in Bezug auf Schönheitsreparaturen besteht:

Klauseln, die nur die (zulässigen) Fristen benennen und nicht ausdrücklich auf deren Flexibilität hinweisen, enthalten nach Auffassung des BGH einen sog. starren Fristenplan und sind deshalb wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 BGB insgesamt unwirksam. (BGH, Urteil v. 05.04.2006, Az.: VIII ZR 178/05).

Beispiele (für wirksame Bestimmungen in Formularmietverträgen über Wohnraum zu laufenden Schönheitsreparaturen, welche vom Mieter zu tragen sind):

„Im allgemeinen sind Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Abständen erforderlich:
-in Küchen, Bädern, Duschen alle 3 Jahre,
-in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen,Toiletten alle 5 Jahre,
-in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.“

oder

„Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung unverzüglich durchzuführen.
Zu den Schönheitsreparaturen gehören....Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:

-in Küchen, Bädern,....alle 3 Jahre,
-in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen,...alle 5 Jahre
-in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.“

Beispiele (für unwirksame Bestimmungen in Formularmietverträgen über Wohnraum zu laufenden Schönheitsreparaturen, welche vom Mieter zu tragen sind):

„Schönheitsreparaturen hat der Mieter mindestens in der nachfolgenden Zeitfolge zu leisten:
-in Küchen, Bädern, Duschen alle 3 Jahre,
-in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen,Toiletten alle 5 Jahre,
-in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.“

oder

„Der Mieter hat spätestens:

-in Küchen, Bädern, Duschen alle 3 Jahre,
-in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen,Toiletten alle 5 Jahre,
-in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre,

Schönheitsreparaturen in seiner Wohnung durchzuführen.“

Mietrecht - Schönheitsreparaturen, Anfangs- und Endrenovierungsklausel

Vereinbarungen, wonach der Mieter von Wohnraum nicht nur zu laufenden Schönheitsreparaturen, sondern zusätzlich zu einer Anfangs- oder Endrenovierung verpflichtet wird, sind insgesamt unwirksam.

Dies gilt auch dann, wenn diese Verpflichtungen in zwei getrennten Vertragsklauseln enthalten sind.

Nach Auffassung des BGH führt die Unwirksamkeit der Endrenovierungklausel zur Nichtigkeit auch einer -isoliert betrachtet- wirksamen Verpflichtung des Mieters zu laufenden Schönheitsreparaturen, da der Mieter durch den sog. Summierungseffekt unangemessen benachteiligt wird (BGH, Urteil v. 14.05.2003, Az.: VIII ZR 308/02, WuM 2003, 436).

Tipp

Möchten Sie als Vermieter Ihren Mieter wirksam verpflichten, dass dieser die laufenden Schönheitsreparaturen durchführen soll, ist -nach den obigen Ausführungen/Beispielsfällen- der Mieter ausschließlich zu solchen zu verpflichten, wobei auf die Flexibilität des sog. Turnusplanes (...in Küchen, Bädern, Duschen alle 3 Jahre,in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen,Toiletten alle 5 Jahre,in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre..) hinzuweisen ist.

Eine zusätzliche Vereinbarung einer Anfangs- und/oder Endrenovierungsklausel ist unbedingt zu vermeiden (sog. Summierungseffekt und damit insgesamte Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklauseln).

Möchten Sie hingegen gerne auf eine Vereinbarung zu -vom Mieter zu tragenden- laufenden Schönheitsreparaturen verzichten, jedoch sicher stellen, dass nach Beendigung des Mietverhältnissses die Schönheitsreparaturen vom Mieter durchgeführt werden, empfiehlt sich die alleinige Auffnahme einer sog. Endrenovierungsklausel.

Fazit

Auf Grund der komplexen höchstrichterlichen Rechtssprechung zu wirksamen/unwirksamen Bestimmungen in Bezug auf vom Mieter durchzuführende Schönheitsreparaturen empfiehlt es sich stets -vor Verwendung eines Formular- und/oder Individualmietvertrages- die jeweiligen Bestimmungen durch einen Rechtsanwalt auf Ihre Wirksamkeit hin überprüfen zu lassen. Dies insbesondere, da Schönheitsreparaturen -je nach Größe und Ausstattung der Mietwohnung- mit erheblichen Kosten verbunden sind.

Mietrecht - Wann bin ich verpflichtet Schönheitsreparaturen zu leisten?

Im Mietrecht gibt es kaum ein anderes Thema, dass so viele Rechtsstreite verursacht, wie die Frage, ob der Mieter überhaupt rechtswirksam durch seinen Mietvertrag verpflichtet ist Schönheitsreparaturen zu leisten.

Allgemeines

Unter Schönheitsreparaturen i.S.v. § 28 Abs. 4 S. 4 II. BV versteht man zunächst das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschlieißlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Nach dem Willen des Gesetzgebers sollte der Vermieter das Mietobjekt „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand dem Mieter überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten.“ (vgl. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB) Diese Pflicht des Vermieters kann dieser jedoch grundsätzlich -üblicherweise geregelt im Mietvertrag, dort unter „Schönheitsreparaturen“- auf den Mieter abwälzen.

Antwort

Ab wann Ihrerseits Schönheitsreparaturen zu leisten sind, richtet sich in erster Linie nach den vertraglichen Vereinbarungen mit Ihrem Vermieter und -falls diese üblicherweise in einem Formularmietvertrag geschlossen wurden- ob diese auch rechtswirksam vereinbart werden konnten. Grundsätzlich sind Schönheitsreparaturen erst dann fällig, wenn die Räume unansehnlich geworden sind, d.h. wenn Tapeten und Anstriche verschossen, verschmutzt, beschädigt oder rissig, Lackfarben vergilbt oder nicht unerheblich abgestoßen sind.

Der in den meisten Formularmietverträgen angeführte sog. Fristenplan, dass „Badezimmer und Küche...alle 3 Jahre, in den Wohnräumen....alle 5 Jahre und in den übrigen Räumen...alle 7 Jahre, die Renovierungen vorzunehmen sind.“, ist nur als Richtlinie zu verstehen, die dem Mieter als Anhaltspunkt dienen soll, zu welchen Zeitpunkten in der Regel Schönheitsreparaturen durchzuführen sind.

Je nach dem Grad der Benutzung des Mietobjektes sind daher Schönheitsreparaturen entweder früher oder sogar später als zu den im Fristenplan genannten Fristen durchzuführen.

Beachte

Da der Fristenplan lediglich dem Mieter als Richtlinie bzw. Anhaltspunkt dienen soll, ab welchen Zeitpunkten Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, ist dies im Mietvertrag auch entsprechend zu formulieren.

Ensteht nach der Formulierung im Formularmietvertrag der Eindruck, dass der Mieter „auf jeden Fall“ zu diesen Zeitpunkten die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, ist eine solche Vereinbarung -nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung- unwirksam.

Da es die verschiedensten Varianten von Formulierungen gibt, aus der sich die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel ergeben könnte, ist eine anwaltliche Beratung empfehlenswert.

Im Nachfolgenden einige Beispielsfälle aus der Rechtsprechung, wann eine unwirkame Vereinbarung in einem Formularmietvertrag in Bezug auf Schönheitsreparaturen besteht:

Klauseln, die nur die (zulässigen) Fristen benennen und nicht ausdrücklich auf deren Flexibilität hinweisen, enthalten nach Auffassung des BGH einen sog. starren Fristenplan und sind deshalb wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 BGB insgesamt unwirksam. (BGH, Urteil v. 05.04.2006, Az.: VIII ZR 178/05).

Vereinbarungen, wonach der Mieter von Wohnraum nicht nur zu laufenden Schönheitsreparaturen, sondern zusätzlich zu einer Anfangs- oder Endrenovierung verpflichtet wird, sind insgesamt unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn diese Verpflichtungen in zwei getrennten Vertragsklauseln enthalten sind.

Nach Auffassung des BGH führt die Unwirksamkeit der Endrenovierungklausel zur Nichtigkeit auch einer -isoliert betrachtet- wirksamen Verpflichtung des Mieters zu laufenden Schönheitsreparaturen, da der Mieter durch den sog. Summierungseffekt unangemessen benachteiligt wird (BGH, Urteil v. 14.05.2003, Az.: VIII ZR 308/02, WuM 2003, 436).

Bevor der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen möchte, empfiehlt sich deshalb stets eine anwaltliche Beratung, ob eine solche Pflicht überhaupt besteht.

Denn ist eine solche Regelung unwirksam, besteht für den Mieter nur noch die sog. allgemeine Obhutsverpflichtung, d.h. die grundsätzlich wegen Überlassung des Mietobjekt an den Mieter bestehende Pflicht mit dem Mietobjekt sorgsam umzugehen.

Mietrecht - Welche Mietsicherheit ist empfehlenswert?

Sollte die Möglichkeit einer Bürgschaft gewählt werden, empfiehlt sich die sog. Bankbürgschaft. Diese sollte in Form einer „selbstschuldnerischen Bürgschaft auf erstes Anfordern“ abgeschlossen werden, da in dieser Form die Bank auf die Einrede der Vorausklage und auf sonstige Einreden verzichtet, d.h. der Bürge ist mit allen Einwendungen ausgeschlossen; alle Streitfragen sind im Rückforderungsprozess auszutragen. Eine Ausnahme für letzteren Fall besteht nur dann, wenn die Unbegründetheit der Hauptforderung klar auf der Hand liegt, etwa bei Rechtsmißbrauch (Fischer, NZM 2003, 497, 498).

Eine Bürgschaft auf „erstes Anfordern“ kann formularvertraglich grundsätzlich nur von Kreditinstituten, Banken, Sparkassen, Versicherungen und von solchen Personen abgegeben werden, die mit den besonderen Risiken dieser Art von Bürgschaft vertraut sind (LG Hamburg WuM 2003, 36). Individualvertraglich kann jedermann letztere Form der Bürgschaft übernehmen (BGH NJW 1998, 2280).

Hinweis:

Entscheidet man sich für die Vereinbarung einer Barkaution ist für den Vermieter zu beachten, dass die Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen ist (vgl. § 551 Abs. 3 S. 1 u. 3 BGB). Die Mietsicherheit in Form der Barkaution darf im Rahmen der Wohnraummiete höchstens das Dreifache der Monatsmiete (d.h. die auf einen Monat enfallenden Miete ohne die als
Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betreibskosten) betragen (vgl. § 551 Abs. 1 BGB). Des weiteren ist zu beachten, dass der Mieter das Recht hat die Geldsumme der vereinbarten Barkaution in drei gleichen monatlichen Teilleistungen zu erbringen, wobei die erste Teilleistung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist (§ 551 Abs. 2 S.1 u. 2 BGB).

Rechtsanwalt Philipp Godzik

Kontakt

Anwaltskanzlei Godzik
Rechtsanwalt Philipp Godzik

Alter Kornmarkt 1
93047 Regensburg

Tel.: +49 (0) 941 / 585 48 23
Fax: +49 (0) 941 / 585 48 15
E-Mail: Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!

Kontaktformular

Mitgliedschaft