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FAQ im Maklervertragsrecht

Maklervertragsrecht - Haftung des Maklers bei Falschangaben

Der Makler hat die vertragliche Nebenpflicht, den Kunden über alle ihm bekannten Umstände aufzuklären, die für seine Kauf- oder Verkaufsentschließung von Bedeutung sind. Der Kunde darf eine umfassende Wahrnehmung seiner Interessen erwarten, resultierend aus einer entsprechenden Treuepflicht des Maklers. Wie weit die Aufklärungs- bzw. Unterrichtungspflicht des Maklers geht, hängt vom Einzelfall ab, in jedem Fall muss der Makler seine Erklärungen so abgeben, dass keine Fehlvorstellungen bei dem Kunden hervorgerufen werden.

Nimmt er an Verhandlungen teil, muss er gegebenenfalls auch fehlerhafte Angaben richtig stellen. Für falsche Angaben im Exposé haftet der Makler nur, wenn ihm die Unrichtigkeit bekannt war. Auch der Kunde kann davon ausgehen, dass die Angaben im Exposé nicht auf Ermittlungen des Maklers beruhen, dieser insbesondere nicht für die Richtigkeit einstehen will. Häufig befinden sich auch entsprechende Hinweise im Exposé.

Der Makler ist nur ein sog. Wissensvermittler, d.h. er schuldet grundsätzlich keine eigenen Erkundigungen bzw. Ermittlungen. Macht er Angaben, die er nicht selbst selbst überprüft hat, so muss er hierauf hinweisen.

Der Makler schuldet seinem Auftraggeber grundsätzlich keine Ermittlungen, insbesondere darf er im Allgemeinen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen. Informationen des Veräußerers darf er daher grundsätzlich ungeprüft weitergeben, wie jüngst der Bundesgerichtshof entschieden hat (Urteil vom 18.1.2007, Aktenzeichen III ZR 146/06).

Es gelten folgende Grundsätze:

  • Zu eigenen Nachforschungen ist der Makler nur verpflichtet, wenn dieses vereinbart ist, insbesondere muss er nicht die von seinem Vertragspartner gemachten Angaben auf Richtigkeit überprüfen.
  • Nimmt der Makler Verkaufsprognosen bzw. Schätzungen vor, die erkennbar unverbindlich sind, so haftet er hierfür ebenfalls nicht. Etwas anderes kann dann gelten, wenn ihm bewusst war, dass zum Beispiel eine Veräußerung innerhalb einer genannten Frist nicht möglich war.
  • Holt der Makler Auskünfte von Dritten ein, so haftet er nicht für die Richtigkeit derselben, wohl aber für die richtige Weitergabe der Informationen. Der Makler ist im Übrigen gut beraten, den Eindruck zu vermeiden, dass Angaben im Exposé das Ergebnis eigener Ermittlungen sind. Es gebietet sich hier der Hinweis, dass es sich um Angaben Dritter handelt.
  • Auch ist es nicht Aufgabe des Maklers, den Kunden über Rechtsfragen zu belehren, erkennt der Makler allerdings irrige Rechtsvorstellungen des Kunden, ist er gut beraten, diesem die Einholung juristischen Rats zu empfehlen.
  • Auch ist der Makler grundsätzlich nicht gehalten, den Kunden über die wirtschaftliche Zweckmäßigkeit des Geschäfts zu beraten. Er kann sich allerdings schadensersatzpflichtig
  • machen, wenn er den Auftraggeber nicht über schwerwiegende Bedenken über die Finanzierbarkeit des Kaufpreises durch den nachgewiesenen Interessenten hinweist. Insoweit kann auch der Maklerlohn entfallen.
  • Auf die Frage, ob der Makler verpflichtet ist, die Zahlungsfähigkeit des Kaufinteressenten zu prüfen, kommt es jedenfalls dann nicht an, wenn der beauftragende Verkäufer selbst dieses Risiko erkennt und im Kaufvertrag Klauseln vorsehen lässt, die das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit vertraglich absichern sollen (Landgericht Bremen, Urteil vom 20.6.2007, Aktenzeichen 7 O 23/07).

Maklervertragsrecht - Maklerprovision bei Nichtabschluss Kaufvertrag?

Haben Sie mit Ihrem Makler eine Provision vereinbart, die auch bei Nichtabschluss des Kaufvertrages fällig wird und Ihnen unangemessen hoch erscheint? Und wurde die Provisionsvereinbarung ohne Notar abgeschlossen? Sind Sie nun verpflichtet die Maklerprovision zu zahlen?

Höchstrichterlich wurde hierzu zusammenfassend folgendes entschieden:

Verpflichtet sich ein Maklerkunde bei Nichtabschluss des Vertrages mit dem nachgewiesenen Interessenten zur Zahlung eines Betrages, der über 15 % des üblichen Provisionssatzes liegt, so kann hiedurch ein Zwang zum Abschluss des Geschäfts auf den Kunden des Maklers ausgeübt werden, der zur Beurkundungspflichtigkeit des Maklervertrages nach § 311 b BGB führt.

Ob der vom Kunden zu zahlende Betrag als Provision, Vertragsstrafe, Schadenersatz, Reuegeld etc. bezeichnet wird, ist unerheblich (BGH, NJW-RR 1992, 817).

Im Einzelfall kann auch 10 % der im Erfolgsfall zu zahlenden Provision einen unangemessenen Druck auf den Kunden ausüben (BGH, NJW 1980, 1622;1987, 54).

Fazit

Die Rechtsprechung erkennt in der obigen Fallkonstellation eine unangemessene Drucksituation auf den Kunden. Denn der Kunde wird -in den meisten Fällen- geneigt sein lieber den Hauptvertrag zu schließen, als ein Entgelt ohne Gegenleistung zu zahlen.

Aus diesem Grund soll in diesem Fall eine notarielle Beurkundung des Maklervertrages notwendig sein, um den Kunden vor einem übereiligen Vertragsabschluss mit dem Makler zu schützen bzw. auf die Gefahr einer Provisionszahlungspflicht ohne Gegenleistung nocheinmal hinzuweisen.

Hinweis

Liegt bei Ihnen obiger Rechtsfall vor hat Ihr Makler keinen Provisionanspruch gegen Sie, da der Maklervertrag wegen Formnichtigkeit unwirksam ist.

Wurde Ihrerseits die Provision bereits an Ihren Makler ausbezahlt könnten -innerhalb der Verjährungsfristen- Rückerstattungsansprüche geltend gemacht werden.

Weiterer Hinweis

Hat sich ein Makler in einem nicht notariell beurkundeten Maklervertrag eine Vertragsstrafe für den Fall ausbedungen, dass der Kunde den Hauptvertrag nicht abschließt, so kann die gegebenenfalls sich daraus ergebende Nichtigkeit durch die formgerechte Beurkundung des Grundstückskaufvertrages geheilt werden (BGH, NJW 1987, 1628).

Maklervertragsrecht - Maklerprovision trotz Vorkenntnis des Vermieters

Hatten Sie bereits vom Eigentümer/Vermieter und seiner Verkaufs-/Vermietungsabsicht vor der Beauftragung des Maklers Kenntnis, schließt dies grundsätzlich Provisionsansprüche des Maklers aus.

Der Grund hierfür liegt darin, dass der Makler nur dann eine Provision vom Kunden verlangen kann, wenn seine Maklertätigkeit (Nachweis/Vermittlung) ursächlich für Ihren Entschluss war das Objekt zu kaufen oder anzumieten.

Beachte

Vorkenntnis schließt zwar grundsätzlich einen kausalen (ursächlichen) Objektnachweis eines Maklers aus.

Dies gilt jedoch dann nicht, wenn der Makler dem Kauf-/Mietinteressenten weitere Informationen gibt, die über die reine Vorkenntnis hinausgehen und ihm in der Regel nützlich und erforderlich waren, um seinen Kauf-/Mietentschluss nachhaltig zu fördern.

Beispiel

Der Kunde hatte bereits Kenntnis davon, dass sein Nachbar seine Immobilie verkaufen wollte, ging jedoch davon aus, dass die Immobilie bereits an einen Interessenten verkauft wurde oder der Kaufpreis für ihn ohnehin unerschwinglich sein würde.

Vom Makler erhält er jedoch gegenteilige Informationen. Zum einen, dass der vom Kunden über Bekannte benannte Interessent kein Interesse mehr am Kauf der Immobilie seines Nachbarn hat und auch der Kaufpreis günstiger ist als vorgestellt und durch Aufnahme eines Kredits vom Kunden teilfinanziert werden kann.

Hinweis

Aus dem Beispielsfall ist ersichtlich, dass bereits dann die Nachweistätigkeit des Maklers ursächlich ist und damit bei Zustandekommen des Hauptvertrages einen Provisionsanspruch auslöst, wenn die Informationen des Maklers ausschlaggebend sind für die Anmietung/den Kauf des Objektes.

Weiterer Hinweis

Es reicht damit bereits aus, wenn die Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers mitursächlich für den Abschluss des Hauptvertrages ist.

Maklervertragsrecht - Maklerprovision wenn Kaufvertrag nicht zustande kommt?

Der Provisionsanspruch des Maklers setzt nach § 652 BGB immer voraus, dass der Hauptvertrag (Miet-/Kaufvertrag) mit dem Eigentümer/Vermieter wirksam zustandegekommen ist.

Beachte

Nicht entscheiden ist jedoch, ob der Hauptvertrag auch tatsächlich durchgeführt wird.

Der Makler hat nämlich seine Leistung bereits dann erbracht, wenn der Hauptvertrag zunächst rechtswirksam und endgültig zustandegekommen ist. Wenn die Vertragsparteien den Vertrag z.B. nicht durchführen, diesen aufheben oder von ihm zurücktreten, so bleibt der Provisionsanspruch, wenn es sich bei dem Rücktritt um die Ausübung des gesetzlichen Rücktrittsrecht handelt, bestehen.

Ausnahme

Bei einer wirksamen Anfechtung des Hauptvertrages wegen Irrtums, Drohung oder Täuschung entfällt er Provisionsanspruch, und zwar unabhängig davon, welche Partei des Hauptvertrages sich geirrt hat oder getäuscht worden ist. Dies deshalb, da der Vertrag nach einer Anfechtung als von Anfang an als nicht geschlossen gilt.

Weitere Ausnahme

Eine weitere Ausnahme bildet das sog. „selbständige Provisionsversprechen“. Ein solches liegt dann vor, wenn der Interessent dem Makler -unabhängig von einer Gegenleistung- die Zahlung einer Provision verspricht.

Dies jedoch nur dann, wenn der Kunde das Versprechen in Kenntnis des Umstandes abgibt, dass er nicht aufgrund einer Leistung des Maklers zur Zahlung verpflichtet ist. Ein selbständiges Provisionsversprechen wird daher ein Ausnahmefall bleiben.

Maklervertragsrecht - Wann muss ich Maklerprovision bezahlen?

Zunächst müsste erst einmal überprüft werden, ob überhaupt ein wirksamer Maklervertrag zwischen Ihnen und Ihrem Makler zustande gekommen ist.

Der Maklervertrag kommt zustande -wie jeder andere Vertrag- durch Angebot und Annahme (§§ 145 ff. BGB). Der Inhalt der jeweiligen Verpflichtungen ergibt sich aus den Einzelheiten Ihres Vertrages.

Nicht immer ist es jedoch leicht zu beurteilen, ob tatsächlich ein solcher zustande gekommen ist, wie aus dem nachfolgend dargestellten Beispielsfall zu entnehmen ist:

Tritt ein Kunde von sich aus mit einem gewerbsmäßigen Immobilienmakler in Verbindung, mit der Anfrage, ein bestimmtes Objekt für ihn zu suchen oder ein Objekt aus dem Bestand nachzuweisen oder zu vermitteln, so stellt sich die Frage, ob ein Provisionshinweis durch den Makler erforderlich ist oder aber der Kunde ein provisionspflichtiges Angebot dem Makler unterbreitet hat.

Der Bundesgerichtshof hat diese Frage in seinem Urteil vom 22.09.2005 (NJW 2005, 3779) entschieden. Hiernach soll danach differenziert werden, ob sich ein Interessent -ohne Initiative des Maklers- z.B. durch ein Inserat nach Objekten erkundigt, die der Makler im Bestand hat, oder aber ein eigener Suchauftrag erteilt wurde. Ein Suchauftrag läge dann vor, wenn der Interessent den Makler auffordert, für ihn nach außen für ein bestimmtes Objekt suchend tätig zu werden. In diesem Fall liegt in der an den Makler gerichteten Nachfrage ein Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages, ohne dass es eines ausdrücklichen Provisionhinweises durch den Makler bedarf. Ein Suchauftrag läge aber dann nicht vor, wenn der Makler Objekte aus seinem Bestand vermitteln oder nachweisen soll.

Maklervertragsrecht - Zeitungsannonce eine Maklers bereits verbindlich?

Eine Zeitungsanzeige, in der der Makler Objekte anbietet, stellt grundsätzlich noch kein Angebot auf Abschluss des Maklervertrages dar.

Der Makler muss vielmehr deutlich machen, dass er eine Provision erwartet. Eine Provisionsforderung kann in der Zeitungsanzeige gestellt werden oder durch in einem übersandten Exposés, aber auch in anderer Weise schriftlich oder mündlich.

Stellt der Makler eine solche Forderung nicht, kann der Interessent davon ausgehen, dass der Makler bereits von der Gegenseite beauftragt wurde und entlohn wird.

Fazit

Der Makler muss damit ein ausdrückliches Provisionsverlangen gegenüber dem Kunden stellen, da Unklarheiten in diesem Bereich zu seinen Lasten gehen und den Provisionsanspruch gefährden. Auch muss er deutlich machen, wer die Provision zahlen soll.

Rechtsanwalt Philipp Godzik

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